QUELLE EST LA FISCALITE DES REVENUS FONCIERS ?
Si vous possédez un ou plusieurs immeubles (local, appartement, maison individuelle,…) que vous louez, vous devez déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.
Cependant, plusieurs régimes d’imposition coexistent.
LE REGIME REEL
Application automatique
ü Lorsque les loyers que vous encaissez sont supérieurs à 15 000 euros par an,
ü Mais aussi quelque soit le montant des loyers, si vous détenez uniquement des parts de SCI non soumis à l’IS (impôts sur les sociétés).
Application sur option
Lorsque vous relevez de plein droit du régime microfoncier (loyers £ 15 000 euros), il peut être plus intéressant de choisir le régime réel. En effet, ce régime est plus avantageux si les charges déductibles de l’immeuble représentent plus de 30% des loyers.
Cette option résulte du simple dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n°2044. Elle vaut pour 3 ans irrévocables, puis elle est renouvelable par période d’un an.
La renonciation à l’option, à l’issue de la période initiale de 3 ans ou d’une reconduction tacite d’un an, découle de l’inscription des loyers directement sur votre déclaration n°2042.
Que peut-on déduire dans le régime réel ?
Sont déductibles pour leur montant réel sur justification :
ü les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration (pas celles de construction ou de reconstruction) sachant que pour les locaux professionnels ou commerciaux, seules les dépenses d'amélioration destinées à protéger des effets de l’amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées sont admises en déduction,
ü les provisions pour charges de copropriété non récupérables,
ü les frais de gestion,
ü les primes d’assurance,
ü la taxe foncière,
ü les intérêts d’emprunt….
Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit constaté (sauf celui lié aux intérêts d’emprunt) est imputable à hauteur de 10 700 euros votre revenu global.
Le solde éventuel et le déficit lié aux intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers des 10 années suivantes.
Dispositifs spéciaux
Il existe, par ailleurs, des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif (habitation) notamment les régimes ROBIEN, BORLOO, BESSON,…. Si vous adoptez l’un de ces régimes, vous serez soumis au régime réel d’imposition et profiterez d’avantages spécifiques.
LE REGIME MICROFONCIER (2042 rubrique 4 cadre BE)
Application automatique
Lorsque les loyers que vous percevez sont inférieurs ou égaux à 15 000 euros par an. Il est cependant possible d’opter pour le régime réel comme expliqué ci-dessus.
Attention : ce régime n’est pas applicable si les loyers proviennent d’une SCI sauf si vous percevez en plus des loyers provenant d’un bien dont vous êtes directement propriétaire.
Abattement forfaitaire
Un abattement de 30% sur les recettes brutes déclarées, vous sera appliqué mais en contrepartie aucune autre déduction n’est permise.
Vous ne serez donc imposés que sur 70% des loyers. Vous déclarerez vos loyers encaissés directement sur l’imprimé n°2042 (votre revenu foncier net imposable sera déterminé par le fisc par conséquent ne déduisez pas vous même cet abattement).