QUEL REGIME POUR VOTRE LOCAL ?
Vous envisagez d’acheter un local pour y établir votre cabinet, plusieurs solutions s’offrent à vous.
Si vous achetez ce local avec des confrères il faudra, sans hésitation, constituer une société civile immobilière, SCI.
Par contre, si vous êtes seul, vous avez le choix entre l’inscription ou non des murs dans votre patrimoine professionnel. Cette inscription est déconseillé si vous avez un chiffre d’affaires proche ou supérieur à 90 000 euros car dans ce cas vous supporterez la taxation des plus values lorsque vous cesserez d’utiliser le local pour votre profession, même si vous ne le vendez pas.
Depuis 2009, vous pouvez vous louer le local à vous-même.
Le tableau ci-dessous récapitule l’ensemble des situations possibles ainsi que les avantages et inconvénients de chacune, et le régime fiscal qui s’y rapporte.
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LE LOCAL PROFESSIONNEL
Quel régime juridique et fiscal ?
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ACQUIS EN SCI
OU EN PROPRE
avec paiement de loyers à soi-même
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ACQUIS EN PROPRE
sans paiement de loyers à soi-même
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IMMEUBLE INSCRIT AU PATRIMOINE PROFESSIONNEL
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Déduction du revenu professionnel (2035)
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Imposition du foyer fiscal (2042)
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Déduction du revenu professionnel
(2035)
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Déduction du revenu professionnel (2035)
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Loyer et charges mentionnées dans le bail
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Soit au micro-foncier, imposition sur 70% des loyers, sans autre déduction possible (1).
Soit au réel : imposition du loyer après déduction des intérêts d’emprunt, des frais de gestion (20 €),
des primes d’assurance, de la taxe foncière,
des provisions pour charges de propriété non récupérables.
De plus, si le bien est détenu en propre vous pouvez déduire les dépenses de réparation, entretien, amélioration (2)
Si le bien est en SCI, ces dernières dépenses ne sont pas déductibles, seules les dépenses relatives à l’accueil des handicapés et à l’amiante sont admises en déduction (3)
+ dans tous les cas : imposition à la CSG-RDS 12,1% du revenu foncier déclaré.
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Déduction uniquement des charges locatives
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wDéduction des frais de notaire et d'agence. wDéduction des intérêts d'emprunt. wDéduction d'un amortissement de 3 à 3;5% par an de la valeur de l'immeuble selon son ancienneté.
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Fiscalité à la sortie du patrimoine professionnel selon la durée de détention (ci-dessous)
vDès que tout ou partie du local n'est plus utilisé par le praticien propriétaire pour les besoins de sa profession (ex : vente, location à un tiers.)0000000000
vEn cas de location à une SCM dont le propriétaire est membre.
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Fiscalité à la revente : Plus-value des particuliers, c'est-à-dire la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, Exonération totale après 15 ans, exonération dégressive de 10% par an entre 5 ans et 10 ans de détention. Plus-value taxée à 28,1%.
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MOINS DE 5 ANS
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PLUS DE 5 ANS
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Taxation à 28,1% de la plus-value (différence entre le prix d'achat et la valeur estimée au jour de la sortie
(voir v).
Les amortissements pratiqués depuis l'origine sont réintégrés au revenu de l'année en cause et supportent l'impôt sur le revenu.
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Moyenne du chiffre d’affaires des 2 années précédant la réintégration dans le patrimoine privé
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Chiffre d'affaires
< 90 000 €
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Chiffre d'affaires
> 90 000 €
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Aucune taxation des plus values, ni réintégration des amortissements
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wPlus-value à long terme : [différence entre le prix d'achat et la valeur estimée au jour de la sortie (voir v)] : Exonération totale après 15 ans, exonération dégressive de 10% par an entre 5 et 10 ans taxée à 28,1%.
wPlus value à court terme : réintégration de la totalité des amortissements déduits depuis l'origine, aux revenus de l'année (possibilité d'étaler le surcoût fiscal sur 3 ans).
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1) Le micro-foncier ne concerne que les foyers fiscaux qui ont moins de 15 000 € de revenus fonciers, ce régime n’est pas applicable si les loyers proviennent d’une SCI sauf si vous percevez en plus des loyers provenant d’un bien dont vous êtes directement propriétaire.
2) Dans ce cas une 2044 est à déposer.
3) La SCI dépose une 2072, chaque associé reporte le revenu foncier le concernant sur la 2042 (si chaque associé a fait un emprunt pour financer l’achat du local par la SCI, une 2044 devra être établie par chacun).