Le bail professionnel
Il concerne le local affecté à un usage exclusivement professionnel, il est conclu pour une durée au moins égale à six ans, ce qui veut dire qu’il peut l’être pour une durée supérieure. Il doit être établi par écrit.
Au terme fixé par le bail, si le propriétaire n’a pas notifié son intention de ne pas renouveler le bail, en respectant un délai de préavis de six mois, celui-ci est reconduit tacitement pour la même durée.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications doivent être effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier (article 57 A de la Loi n° 89 462 du 6/07/89).
Bien que ces dispositions soient d’ordre public et donc impératives, il est préférable néanmoins de les reprendre dans le bail.
Par ailleurs, seules les dispositions contenues dans le bail font loi entre les parties en vertu du principe de l’article 1134 du Code Civil sauf si elles sont contraires aux dispositions d’ordre public prévues par la loi du 6/07/89.
Le bail doit préciser que les locaux sont loués à usage professionnel pour l’exercice d’une profession déterminée à préciser, ou pour la profession de ses membres lorsqu’il s’agit d’une SCM.
Les locaux doivent être en conformité avec les normes de sécurité (incendie, installations électriques, amiante) et devront, avant 2015 au plus tard, permettre l’accueil des handicapés.
Depuis le 1er juin 2006, le propriétaire doit, sous peine de nullité du bail, informer le locataire de la présence de risques naturels ou technologiques à proximité si le local est situé dans une commune visée par un arrêté préfectoral imposant cette information (90% de départements sont concernés), pour chaque commune l’arrêté indique les risques à signaler (inondations, avalanches, sismicité), le bailleur doit en outre indiquer si son bien a déjà subi un ou plusieurs sinistres indemnisés au titre de la garantie catastrophes naturelles.
Selon la date de construction du bâtiment une rapport sur l’exposition au plomb et à l’amiante devra être fourni.
Bien que le code civil garantisse au locataire le droit de céder son bail, il est néanmoins préférable, en tout état de cause, d’y mentionner que le locataire pourra, quand bon lui semble, céder son cabinet à un successeur pour y poursuivre l’exercice de la même profession sans autre engagement de la part de cet acquéreur éventuel que celui d’exécuter les charges du bail en l’état au moment de la cession.
En effet, la situation locative nette et stable du cabinet est un élément important pour le successeur car le changement de locaux risquerait de contrevenir à une bonne transmission de la clientèle.
Le dépôt de garantie, éventuellement, versé par le locataire devra alors être restitué par le propriétaire après état des lieux.
Pour prévoir l’avenir et afin d’éviter toute augmentation de loyer qui pourrait être réclamée à cette occasion, on aura intérêt de préciser dans le bail que le propriétaire ne s’opposera pas à la sous-location des locaux à un confrère ou à une société, à condition d’en être informé préalablement. La collaboration n’est pas une sous-location si la redevance de collaboration est calculée en pourcentage des honoraires du collaborateur ; par conséquent, même si le bail interdit la sous-location, la collaboration est possible.
On prendra la précaution de préciser qu’en cas de transfert du cabinet dans un autre lieu, le propriétaire s’interdit de relouer les locaux pour l’exercice de la même profession, de même que de louer à cet usage un autre local dans le même immeuble, pendant le cours du bail ou en cas de résiliation anticipée, comme à l’expiration de celui-ci. Ceci afin d’éviter tout détournement de clientèle.
En outre, il y a lieu de ne pas négliger d’introduire au bail une disposition autorisant, en cas de transfert du cabinet, le locataire à apposer à l’entrée de l’immeuble ou à la porte des locaux, un panneau de dimension 40 X 30 cm indiquant sa nouvelle adresse et son numéro de téléphone pendant les 6 mois (ou plus) suivant son départ.
Dans les locations professionnelles, le prix du loyer est libre et ne résulte que de la loi du marché et doit donc correspondre au prix normalement pratiqué dans le quartier.
Révision du loyer : Les indices choisis doivent être en relation directe avec l’objet du bail.
Il est donc possible de prévoir que le loyer variera en fonction :
Þ soit de l’évolution de l’indice publié par l’INSEE, deux indices sont possibles, au choix des parties : l’IRL, indice de référence des loyers dont l’évolution est modérée,
OU l’ICC, l’indice du coût de la construction.
Þ soit du pourcentage de variation constatée au 1er Janvier de la valeur de la lettre clé servant de base à la tarification des honoraires pour les soins dispensés aux assurés sociaux au cours de l’année précédente.
Dépôt de garantie : ce dépôt est facultatif, il correspond habituellement à deux mois de loyer. Il est restitué au locataire dans le délai de deux mois qui suit la fin du bail, après état des lieux, déduction faite des sommes dont le locataire pourrait être redevable. Ce dépôt ne produit pas d’intérêts.
Charges : il est indispensable de définir clairement dans le bail quelles sont les charges qui incombent au locataire.
Il arrive que le propriétaire exige que la taxe foncière soit supportée par le locataire ce qui constitue un loyer supplémentaire soumis à l’impôt foncier du propriétaire.
A noter, que la taxe foncière ne peut être mise à la charge du titulaire d’un bail à usage mixte (profession + habitation).
La liste des charges locatives doit être fournie par le propriétaire.
Copropriété : si l’immeuble est en copropriété, le bail devra le préciser car le règlement de copropriété est opposable au locataire qui devra pour cette raison en avoir eu connaissance avant la signature du bail. Il conviendra de s’assurer que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité libérale et la mise en place des plaques professionnelles.
Enregistrement : En cas de vente de l'immeuble, l'enregistrement du bail permet de faire valoir le droit d'occupation auprès du nouveau propriétaire.
Colocation : dans le cas où le bail est consenti au bénéfice de plusieurs locataires, les parties sont solidaires ce qui signifie qu'elles ne peuvent résilier le bail qu’ensemble, à moins d’une substitution d’un tiers à la partie retrayante. Si un des colocataires est médecin, il devra disposer d’une salle d’attente réservée à ses patients.
Dispositions spécifiques
Les médecins, les chirurgiens dentistes, les masseurs kinésithérapeutes, les sages femmes et les pédicures podologues ne peuvent pas s’installer dans un immeuble où un confrère a son cabinet sans son accord ou l’autorisation du Conseil départemental de l’Ordre en cas de désaccord.
Droit de préférence en cas de vente des locaux : Ce droit, qui résulte de la Loi du 6/07/89, ne vise que les locaux à usage d’habitation ou mixte.
Il est donc indispensable de prévoir cette faculté dans les baux exclusivement professionnels.
En cas de décision de vendre, le propriétaire devra en informer le locataire.
Si celui-ci n’accepte pas et si le propriétaire vend à un prix et des conditions plus avantageux, il doit lui en faire part.
Conclusion : le bail professionnel est un élément à ne pas négliger car il contribue à assurer la valeur patrimoniale du Cabinet et de son évolution, c’est la raison pour laquelle il faut éviter de signer un modèle de bail standard mais plutôt s’adresser à un service juridique, on ne le regrette pas en général…